RISK AND PERIL

A blog of Spanish Administrative Law

En ocasiones concurre el interés de las administraciones locales propietarias de bienes inmuebles en sacarlos de su patrimonio con el de entidades privadas en adquirirlos para diversos usos, si bien destacan por encima los hoteleros y de restauración. Como es sabido, la adjudicación de los bienes inmuebles locales (que solo puede tener lugar si son patrimoniales) solo puede realizarse respetando los principios de concurrencia competitiva, siendo los procedimientos establecidos en la legislación de patrimonio de las Administraciones Públicas la subasta, el concurso y la adjudicación directa.

Estos procedimientos se regulan en varias normas estatales (Ley 7/1985, Real Decreto Legislativo 781/1986, Real Decreto 1372/1986 y Ley 33/2003) y en aquellas que las Comunidades Autónomas también han aprobado en el ámbito de sus competencias. Estas últimas suelen prever supuestos distintos para la aplicación de uno u otro procedimiento. Obviamente, el procedimiento de subasta, en el que el único criterio de valoración de las ofertas es el mayor precio, es el más objetivo y el que mejor garantiza la igualdad de todas las entidades que concurran a la convocatoria, ya que en el concurso y en la adjudicación directa se tienen en cuenta parámetros de valoración subjetivos que pueden ser apreciados con una remarcable libertad por parte de la Administración local al amparo de su discrecionialidad técnica.

En nuestro despacho hemos tenido ocasión de comprobar que aunque diversas normas autonómicas han establecido distintos procedimientos para diversos suspuestos, la Dirección General de los Registros y del Notariado es especialmente celosa en la aplicación del requisito de adjudicación a través de subasta.

Ello se debe a la pervivencia del artículo 80 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, que dispone que las enajenaciones de bienes locales solo puede llevarse a cabo por subasta pública. Esta regla admite excepciones en caso de enajenaciones de bienes destinados a patrimonio municipal de suelo (para promoción de viviendas en régimen de protección pública), permutas, parcelas sobrantes y efectos no utilizables, cesión gratuita de bienes y bienes declarados de interés cultural. Pero, en cualquier otro supuesto, el procedimiento solo podrá ser el de subasta.

Es especialmente importante tener esta regla en cuenta. En nuestro despacho hemos analizado pliegos en los que se establecían complejos procedimientos de enajenación mediante concurso que no respetaban esta norma del artículo 80, que tiene carácter de básica y debe ser respetada por la normativa autonómica. Al estudiar el caso, pudimos comprobar numerosos precedentes en los que los adjudicatarios de la subasta no podían inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad ante la negativa del registrador, con cierto desentendimiento de la Administración local.

En los tiempos que corren es razonable pensar que este tipo de operaciones será menos frecuente, dado que en la mayoría de supuestos los bienes se venden para transformarlos en equipamientos turísticos, de resort u hostelería. En todo caso, como ocurre en el área de práctica en el que nos desenvolvemos, es muy importante analizar bien la normativa aplicable y no dar por buenos los pliegos y documentos preparatorios de la Administración, ya que a veces incluyen cláusulas contrarias a la normativa que se han ido reproduciendo de unos a otros procedimientos que se dan por válidas sin serlo y con desagradables sorpresas para los interesados.

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Charles Coyle Fernández

Lawyer

Article published on Dec 29, 2020

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